Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 das bisherige Grundsteuermodell für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin hat dem Gesetzgeber die Grundsteuerreform auf den Weg gebracht, nach dem die Grundsteuer ab 2025 erhoben wird. Anstelle der bisherigen Einheitswerte tritt der Grundsteuerwert. Für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft wird zu diesem Zweck auf den Stichtag 1.1.2022 eine neue Wertermittlung durchgeführt. Hiervon betroffen sind ca. 36 Millionen Grundstücke und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Die Feststellungserklärungen für den Zeitraum ab dem 1.1.2022 müssen bis spätestens zum 31.10.2022 abgegeben werden. Die Erklärung ist elektronisch zu übermitteln. Eine Möglichkeit der elektronischen Übermittlung bietet das Elsterportal. Der Zugang wird voraussichtlich ab dem 1.7.2022 möglich sein.
Im Rahmen des Besteuerungsverfahrens ist zunächst der Grundsteuerwert auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes zu ermitteln. Aus dem Grundsteuerwert wird unter Anwendung der gesetzlichen Steuermesszahl der Steuermessbetrag errechnet. Auf dieser Grundlage erlässt die zuständige Finanzbehörde die Feststellungsbescheide. Die Steuermesszahl für Grundstücke beträgt je nach Art 0,31 oder 0,34 Promille. Die Steuermesszahl für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt 0,55 Promille. Der in dem Feststellungsbescheid der Finanzbehörde festgelegte Steuermessbetrag bildet schließlich die Grundlage für die Ermittlung der Grundsteuer durch die Gemeinde in der das Grundstück liegt. Zu diesem Zweck legen die Gemeinden wie bisher einen Hebesatz in einer Satzung fest. Die Festlegung der Hebesätze ist noch nicht erfolgt. Dies liegt unter anderem daran, dass die Gemeinden zunächst auf der Grundlage der neuen Steuermessbeträge ermitteln möchten, wie hoch der Hebesatz sein soll, um das erwünschte Steueraufkommen zu realisieren. Die Grundsteuer nach der Reform wird erstmalig in 2025 erhoben, bis dahin bleibt es bei dem bestehenden Verfahren der Steuerfestsetzung auf der Grundlage der Einheitswerte.
Für die Steuererklärungen gelten in Deutschland leider keine einheitlichen Regelungen, da der Gesetzgeber den Ländern die Möglichkeit eingeräumt hat von dem Bundesmodell, hier gilt grundsätzlich der Wert des Grundstücks als maßgeblich, abweichende Regelungen zu schaffen. Welche Daten in der Steuererklärung anzugeben sind, hängt daher davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wenden das Bundesmodelle an. Die übrigen Bundesländer haben abweichende Gesetze erlassen, nach denen andere Faktoren zur Wertermittlung herangezogen werden. Die unterschiedlichen Regelungen können der Seite grundsteuerreform.de entnommen werden.
Im Rahmen des Bundesmodells wird der Wert des Grundstücks entweder im Ertragswert- oder Sachwertverfahren ermittelt. Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen, bewertet. Unter Heranziehung des für das Grundstück geltenden Bodenrichtwertes und der Größe des Grundstücks wird der Bodenwert ermittelt. Der Ertragswert wird hiernach anhand statistischer Durchschnittswerte ermittelt. Das Gebäude wird zudem in eine Baualtersklasse und Wohnungen in Größenklassen (unter 60 m², 60 bis unter 100 m² und 100 m² und mehr) eingeordnet. Für Wohnungseigentum gelten dieselben Nettokaltmieten wie für Mietwohngrundstücke. Für einen Garagenstellplatz (Einzelgarage, Tiefgarage) wird die Nettokaltmiete mit einem Festwert von 35 Euro angesetzt.
Im Sachwertverfahren werden alle Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Die Ermittlung der heranzuziehenden Daten ist bei dem Sachwertverfahren mit größerem Aufwand verbunden. Auch hier die Größe des Grundstücks und der Bodenrichtwert, die Gebäudeart, das Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung heranzuziehen. Darüber hinaus ist jedoch die Brutto-Grundfläche als Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen des Bauwerks und deren konstruktive Umschließungen heranzuziehen. Wenn diese Daten nicht vorliegen, wird angeraten, einen Sachverständigen mit den erforderlichen Ermittlungen zu beauftragen.
Derzeit schreiben die Finanzämter die Grundstückseigentümer an und teilen Informationen zum Verfahren mit. Falls Sie Fragen zur weiteren Vorgehensweise haben, wir unterstützen Sie gerne in den anstehenden Verfahren.
(mitgeteilt von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht Michael Krings)